Арендные платежи – камень преткновения для развития бизнеса
Очень часто собственник, решивший сдать нежилое помещение в аренду, подолгу не может найти своего арендатора. Но бывают и такие случаи, когда собственник выселяет арендатора, причем не имея на то законных оснований.
Именно с таким случаем столкнулось Управление ФАС по КЧР, когда еще в 2010 году поступили жалобы от ООО «Малыш» и РГ ЛПУ «Республиканская детская стоматологическая поликлиника» на незаконные действия Думы и Мэрии муниципального образования г. Черкесска.
При изучении материалов, Управление ФАС по КЧР выявило, что Мэрией муниципального образования г. Черкесска был подготовлен проект решения, а решением Думы от 24.12.2009 г. № 106 были утверждены ставки арендной платы за аренду нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности. Новые ставки арендной платы введены в действие с 01.02.2010 года. Арендная плата в 2010 году по отношению к 2009 году выросла в 4,3 раза.
Основным показателем, регулирующим ставку арендной платы, является коэффициент типа деятельности. Согласно материалам дела следует, что произошло увеличение коэффициента типа деятельности с 3,5 до 9,1 (для ООО «Малыш»); базовый размер стоимости 1 кв.м. увеличился с 300 рублей до 400 рублей. При этом, Управлением ФАС по КЧР выявлено, что муниципальное образование г. Черкесска не имеет утвержденной методики установления арендной платы за муниципальные помещения, что позволяет произвольно пересматривать арендную плату как в сторону повышения, так и понижения для разных субъектов. Решением Думы были установлены следующие коэффициенты типа деятельности (в сравнении с 2009 годом): частные аптеки и аптечные пункты – 6,8 (5,2), муниципальные аптеки и аптечные пункты – 6,0 (0,7),клиники – 5,1 (0,9), автосервис – 1,4 (3,9), пункты приема оплаты сотовой связи- 5,6 (3,9), помещения для размещения АТС – 1,8 ( 3,9), производство – 9,1 (3,5).
В этой связи, Управлением ФАС по КЧР было возбуждено дело о нарушении антимонопольного законодательства в отношении Думы г. Черкесска с привлечением всех заинтересованных лиц.
На заседании Комиссии представители Думы и Мэрии пояснили, что увеличение ставок арендной платы связано с инфляцией и рыночной стоимостью имущества в г.Черкесске. Однако, не смогли предоставить никаких экономически обоснованных расчетов. Так и получается, что для одних коммерческих (некоммерческих организаций) коэффициент типа деятельности уменьшили, а для других организаций он был увеличен в несколько раз. Такими действиями орган местного самоуправления создает дискриминационные условия, при которых хозяйствующий субъект или несколько хозяйствующих субъектов поставлены в неравное положение по сравнению с другим (и) хозяйствующим (и) субъектом (ами).
Установление арендных ставок без должного экономического обоснования, их произвольное изменение, создает угрозу конкуренции, что запрещено статьей 15 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции». Повышение расходов хозяйствующего субъекта должно быть прогнозируемым. Основным показателем повышения расходов при планировании хозсубъектом своей хозяйственной деятельности является показатель инфляции и прогнозные показатели роста тарифов. Ни один из этих показателей не изменился в несколько раз.
Все эти повышения арендных платежей городские власти объясняют необходимостью пополнения бюджета. Но на самом деле такая практика ведет ровно к противоположному результату. По существу, истребляется весь мелкий и средний бизнес и исчезает налоговая база вообще. При этом, дееспособные предприятия либо сворачивают бизнес либо переводят его в регионы с более лояльным отношением к ним органов государственной власти и местного самоуправления.
Таким образом, по результатам рассмотрения дела о нарушении антимонопольного законодательства Думе муниципального образования г. Черкесска было выдано решение и предписание о прекращении нарушения антимонопольного законодательства.
Казалось на этом можно было бы и поставить точку, но Дума г. Черкесска, не согласившись с решением и предписанием Управления ФАС по КЧР, обжаловало их в судебном порядке.
По результатам рассмотрения заявления Думы г. Черкесска Арбитражный суд КЧР пришел к выводу о том, что «…решение Думы создает ситуацию, когда при прочих равных условиях арендаторы республиканских помещений находятся в привилегированном положении по отношению к арендаторам муниципальной собственности, занимающимся такими же видами деятельности, что, соответственно, может привести к ограничению конкуренции на рынке одних и тех же товаров или услуг… что может повлечь экономически необоснованный рост стоимости товаров и услуг, не связанный с изменением иных общих условий обращения товаров и услуг на товарном рынке…». Кроме того, суд указал на то, что при повышении арендных ставок за пользование муниципальным имуществом необходимо проведение экономического обоснования. При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу о законности решения Управления ФАС по КЧР, поскольку обоснованы наличием в действиях Думы г. Черкесска нарушений антимонопольного законодательства. При этом, предписание Управления ФАС по КЧР было отменено (решение от 12.08.2010 по делу №А25-711/2010).
12.04.2011 была поставлена точка в данном споре. Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа огласил резолютивную часть постановления, указав «.. установленные Решением Думы ставки за аренду муниципальных нежилых помещений в части применения коэффициента типа деятельности в сфере швейного производства, арендаторов – клиник и лечебниц завышены, не подтверждены какими - либо экономически обоснованными расчетами… Произвольное повышение арендной платы для названных лиц создает угрозу конкуренции хозяйствующих субъектов, поскольку снижает конкурентоспособность производимых товаров и оказываемых услуг в результате вынужденного повышения их стоимости» (постановление Федерального Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.04.2011).
Таким образом, на сегодняшний день есть вступившее в законную силу постановление Федерального Арбитражного суда Северо-Кавказского округа полностью подтвердившее позицию Управления ФАС по КЧР, в соответствии с которой утверждение ставок арендной платы за аренду нежилых помещений без проведения соответствующих анализов и экономически обоснованных расчетов приводят и (или) могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, что запрещено статьей 15 Федерального закона от 26 июля 2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции».
Из вышесказанного понятно, что такого рода действия уполномоченных властей имеют исключительно отрицательный результат и антимонопольное реагирование на такие действия будет предельно жестким.
Специалист-эксперт Управления
Братчикова И.А.